賃貸マンションやアパートなどの貸付用不動産は、相続税の評価額が時価より低くなりやすいことから、相続対策として活用されてきました。
しかし、令和8年9月、国税庁から貸付用不動産の評価方法を見直す通達の案が公表され、令和9年1月1日以後の相続や贈与から適用される予定となっています。
本記事では、公表された通達案の内容をもとに、どのような不動産の評価が変わる見込みなのか、注意点とあわせて解説します。

貸付用不動産の現在の評価方法

相続税や贈与税を計算する際、土地は路線価などをもとに、建物は固定資産税評価額をもとに評価するのが基本です。
さらに、人に貸している建物やその敷地は、借りている人の権利（借家権など）を考慮して、自分で使っている場合よりも低い金額で評価されます。
例えば、貸家が建っている土地（貸家建付地）は、「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で評価します。

このような評価方法により、実際の購入価格（市場価格）と相続税評価額との間に大きな差が生じることがあります。この差を利用して、亡くなる直前に借入れなどで賃貸物件を購入し、相続税を大きく減らすといった事例が問題とされてきました。

通達案で示された見直しの内容

国税庁が令和8年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）では、市場価格と相続税評価額が大きく乖離していることへの対応として、次の不動産の評価方法を見直すこととされています。

①課税時期前5年以内に取得等をした貸付用不動産
相続や贈与の前5年以内に、売買など対価を伴う取引により取得または新築した貸付用不動産は、原則として「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」で評価するとされています。

②不動産特定共同事業などにより小口化された貸付用不動産（不動産小口化商品）
取得した時期にかかわらず、原則として「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」で評価するとされています。

取得価額などをもとにした評価も認められる見込みです

通常の取引価額を個別に求めるのは簡単ではないため、通達案では次のような評価方法も示されています。

①課税時期前5年以内に取得等をした貸付用不動産
取得価額がその取得の時の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、土地は「取得価額×地価変動率」、建物は「取得価額－償却費の額の合計額」で計算した金額の、それぞれ100分の80に相当する金額で評価することができるとされています。

②不動産小口化商品
元本等相当額（出資した金額など）が適正な価格情報に基づいている場合には、元本等相当額の100分の90に相当する金額などをもとに評価することができるとされています。

いずれにしても、これまでの評価方法と比べると、評価額が大きく上がる場合があります。

見直しによる影響と注意点

①適用は令和9年1月1日以後の相続・贈与から
通達案では、令和9年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産の評価に適用するとされています。相続のときだけでなく、生前に子や孫へ貸付用不動産を贈与する場合の評価にも適用される予定です。贈与を検討している場合は、贈与の時期によって評価方法が変わる可能性がある点にも注意が必要です。

②まだ「案」の段階です
この通達案は、令和8年10月18日まで意見募集（パブリックコメント）が行われている段階で、最終的な内容は変更される可能性があります。正式な通達が公表された後に、内容を改めて確認する必要があります。

③対象となる不動産を確認しましょう
対象となるのは、課税時期前5年以内に取得等をした貸付用不動産と不動産小口化商品です。不動産小口化商品以外で、取得等から5年を超えて保有している貸付用不動産は、この見直しの対象には含まれていません。相続対策として物件の購入を検討している場合や、すでに不動産小口化商品を保有している場合は、影響を確認しておくことが大切です。

④相続対策の前提が変わる可能性があります
借入れによる賃貸物件の購入は、評価額の引下げだけでなく、空室や修繕、金利の上昇などのリスクも伴います。評価方法の見直しを踏まえ、これまでの対策を見直す必要がある場合もあります。

相続に関するお悩みは税理士法人高津会計事務所にご相談ください

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