税理士法人高津会計事務所 > 記事コンテンツ > 相続した実家を売るなら「空き家の3,000万円特別控除」――令和9年12月31日までの売却が対象、要件と取得費加算の特例との比較
親が一人で暮らしていた実家を相続したものの、住む予定がなく空き家になっているという方は少なくありません。
空き家となった実家を売却すると、売却益に対して所得税と住民税がかかりますが、一定の要件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引くことができる特例があります。
本記事では、令和9年12月31日までの売却が対象となっている「空き家の3,000万円特別控除」について、要件と注意点、取得費加算の特例との違いを解説します。
空き家の3,000万円特別控除とは、相続や遺贈で取得した被相続人（亡くなった方）の住まいだった家屋やその敷地を売却した場合に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です（正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます）。
現行の制度では、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却が対象となっています。
なお、令和6年1月1日以後の売却で、家屋とその敷地を相続した相続人が3人以上の場合は、控除額の上限は1人あたり2,000万円となります。
対象となるのは、相続の開始の直前に被相続人が住んでいた家屋で、次の要件をすべて満たすものです。
①昭和56年5月31日以前に建築されたこと
②区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でないこと
③相続の開始の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
被相続人が要介護認定などを受けて老人ホームなどに入所していたため、相続の開始の直前に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たせば、入所する前に住んでいた家屋が対象となる場合があります。
売却の方法は、主に次のいずれかである必要があります。
①耐震基準に適合する家屋（必要に応じて耐震リフォームを行ったもの）を、敷地とともに売却する
②家屋をすべて取り壊したうえで、敷地を売却する
③家屋を敷地とともに売却し、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しが行われる（令和6年1月1日以後の売却が対象）
いずれの場合も、相続の時から売却（取壊し）の時まで、事業や貸付け、居住の用に使われていないことが必要です。
相続後に親族が住んだり、人に貸したりした場合は対象になりませんので注意が必要です。
また、売却の期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までとされています。
例えば、令和5年10月10日に相続が開始した場合は、令和8年12月31日までに売却する必要があります。
令和5年に相続した空き家の売却を考えている方は、年末が期限となる場合がありますので、早めに確認することが大切です。
このほか、売却代金が1億円以下であることや、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却でないことなどの要件があります。
売却代金の1億円は、同じ相続で取得した家屋や敷地を他の相続人が売却した金額などとも合算して判定します。
次のような場合を考えてみましょう（概算です）。
・相続人はAさん1人
・実家の売却代金：2,500万円
・取得費：購入時の書類がないため売却代金の5％の125万円
・譲渡費用（仲介手数料など）：100万円
譲渡所得は、2,500万円－（125万円＋100万円）＝2,275万円です。
特例がなければ、長期譲渡所得として所得税・住民税合わせて20.315％、約462万円の税金がかかります。
空き家の3,000万円特別控除を受けると、譲渡所得は0円となり、所得税・住民税はかかりません。
相続した財産を売却したときに使える制度としては、ほかに「取得費加算の特例」があります。
取得費加算の特例は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度で、相続税がかかった方でなければ使えません。
一方で、空き家の特別控除は、相続税がかからなかった場合でも、要件を満たせば適用を受けることができます。
ただし、同じ家屋や敷地について、両方の特例を併用することはできません。
一般的には空き家の特別控除のほうが有利になる場合が多いものの、納めた相続税額が大きい場合などは、取得費加算の特例のほうが有利になる場合もあります。
どちらを選ぶかは、両方を計算して比べることが大切です。
・確定申告が必要です
この特例を受けるには、売却した年の翌年の確定申告で、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添付して申告する必要があります。
・市区町村の確認書を取得する必要があります
売却した家屋や敷地の所在地の市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、申告書に添付する必要があります。
被相続人が住んでいたことや、空き家のままであったことなどを確認するための書類の準備が必要になるため、早めに手続きを確認しておきましょう。
・耐震や取壊しの要件を証明する書類が必要です
耐震基準に適合させて売却する場合は耐震基準適合証明書などが、取り壊して売却する場合は取壊しを証明する書類が必要になります。
・令和10年以降の売却の取扱いは未定です
現時点で公表されている制度では、適用期限は令和9年12月31日です。
今後の税制改正で延長や見直しが行われるかどうかは、改正の内容が公表されるまでわかりません。
税理士法人高津会計事務所では、相続に関するご相談を承っております。
相続した実家の売却で空き家の特別控除が使えるか確認したい、取得費加算の特例とどちらが有利か知りたい、売却後の確定申告の方法がわからないなど、相続について気になることや疑問点がある方はお気軽に一度ご相談ください。