税理士法人高津会計事務所 > 記事コンテンツ > 相続した不動産を売ったときの「取得費加算の特例」――相続税の一部を経費にできる、3年10か月以内の売却が条件
相続した土地や建物、株式などを売却すると、売却益に対して所得税と住民税がかかります。
相続税を納めたうえで、さらに売却益にも税金がかかるため、負担が重く感じられることがあります。
本記事では、一定の期間内に相続財産を売却した場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」について、仕組みや計算例、注意点を解説します。
土地や建物、株式などを売却したときの譲渡所得は、「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。
取得費加算の特例とは、相続や遺贈で取得した財産を一定の期間内に売却した場合に、その財産を取得した人が納めた相続税額のうち一定の金額を、取得費に加算できる制度です（正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます）。
取得費が増えるため、その分だけ譲渡所得が少なくなり、所得税と住民税の負担が軽くなります。
なお、株式等を売却して事業所得や雑所得となる場合は、この特例の対象になりません。
この特例を受けるには、次の要件をすべて満たす必要があります。
①相続や遺贈により財産を取得した人であること
②その財産を取得した人に相続税が課税されていること
③相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること
相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。そのため、売却の期限は、相続開始からおおむね3年10か月となります。
例えば、令和6年3月10日に相続が開始した場合、申告期限は令和7年1月10日となり、令和10年1月10日までに売却すれば対象となります。
また、配偶者の税額軽減などによって相続税が0円となった人は、②の要件を満たさないため、この特例を受けることはできません。
取得費に加算できる金額は、次の算式で計算します。
その人の相続税額 × 売却した財産の相続税評価額 ÷（その人の相続税の課税価格＋その人の債務控除額）
この金額は売却した財産ごとに計算し、特例を適用しない場合の譲渡益の金額が上限となります。
では、次のような場合を考えてみましょう（概算です）。
・相続人Aさんの相続税の課税価格（債務控除はありません）：1億円
・Aさんが納めた相続税額：1,200万円
・売却した土地の相続税評価額：3,000万円
・土地の売却代金：5,000万円、取得費：250万円、譲渡費用：150万円
取得費に加算できる金額は、1,200万円×3,000万円÷1億円＝360万円です。
譲渡所得は、特例がなければ4,600万円ですが、特例を受けると4,240万円になります。
所有期間が5年を超える土地（長期譲渡所得）の税率は所得税・住民税合わせて20.315％のため、税負担は約73万円少なくなります。
この特例は、土地や建物だけでなく、相続で取得した株式を売却する場合にも適用できます。
相続で取得した株式と同じ銘柄の株式をもともと保有していた場合でも、期限内に一部を売却したときは、相続で取得した株式を売却したものとして特例を受けることができます。
相続した株式を売却して納税資金や遺産分割の代償金に充てることを考えている場合は、売却の時期が特例の期限内かどうかを確認しておくことが大切です。
・取得費は亡くなった方から引き継ぎます
相続した土地や建物の取得費は、亡くなった方が購入したときの代金などをもとに計算します。取得の時期も引き継ぐため、亡くなった方の所有期間を含めて長期・短期を判定します。
購入時の売買契約書などが見つからず取得費がわからない場合は、売却代金の5％を取得費とすることができますが、実際の取得費より不利になる場合もあります。早めに書類を探しておくことが大切です。
・空き家の3,000万円特別控除とは併用できません
亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売却した場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を受けられる場合があります。
ただし、同じ家屋や敷地について取得費加算の特例を受ける場合は、この特別控除は受けられません。どちらが有利かを比べて選ぶ必要があります。
・確定申告が必要です
この特例を受けるには、売却した年の翌年の確定申告で、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」と譲渡所得の内訳書などを添付して申告する必要があります。
・計算が複雑になる場合があります
代償金を支払って財産を取得した場合や、亡くなる前に贈与を受けていた財産がある場合などは、算式の金額を調整する必要があります。また、相続税の申告内容と合わせて計算するため、相続税の申告書の控えを手元に用意しておくとよいでしょう。
税理士法人高津会計事務所では、相続に関するご相談を承っております。
相続した不動産や株式の売却を考えている、取得費加算の特例が使えるか確認したい、空き家の特別控除とどちらが有利か知りたい、売却後の確定申告の方法がわからないなど、相続について気になることや疑問点がある方はお気軽に一度ご相談ください。